Le nouveau régime fiscal pour les revenus modérés (jusqu'à 2 300 €)

Depuis plus d'une décennie, le logement est l'une des questions les plus urgentes au Portugal. La hausse continue des prix, associée à un problème structurel de pénurie d'offre, a motivé une intervention gouvernementale sous la forme d'un nouveau paquet législatif fiscal.

Si les gouvernements précédents ont tenté d'apporter des réponses sectorielles, cette approche se distingue par son ampleur : elle équilibre deux vecteurs essentiels. D'une part, elle offre aux propriétaires une charge fiscale compétitive qui augmente considérablement la rentabilité des investissements immobiliers destinés à la location. D'autre part, il garantit aux locataires une augmentation matérielle de la déduction des loyers dans le cadre de l'impôt sur le revenu, améliorant ainsi l'accès au logement.

Il est important de noter que, bien qu'approuvé dans son ensemble par le Parlement, ce texte est toujours en cours de discussion. Compte tenu de l'importance politique de la question, il est probable que les différentes forces parlementaires proposent des amendements jusqu'au vote final et à l'entrée en vigueur du texte.

Qu'est-ce qu'un loyer modéré ?

La principale nouveauté réside dans la définition du concept de revenu modéré.

Ce concept correspond à l'indexation du plafond de revenu à 2,5 fois le salaire minimum national prévu pour 2026. Bien qu'il n'ait pas été exempt de critiques, le plafond actuellement prévu de 2 300 € par mois semble refléter la réalité des zones soumises à une forte pression urbaine, notamment Lisbonne, Porto et la côte de l'Algarve.

Contrairement aux régimes précédents, plus restrictifs, cette mesure vise à couvrir la classe moyenne, en fixant un plafond de revenu aligné sur la réalité du marché dans les zones urbaines les plus tendues.

Quels sont les avantages fiscaux pour les propriétaires ?

Ce texte introduit plusieurs incitations fiscales pour les propriétaires, qu'il s'agisse de personnes physiques ou morales.

IRS : incitations pour les personnes physiques

• Réduction du taux d'IRS sur les revenus immobiliers : le taux passe de 25 % à 10 % pour les contrats de location classés comme loyers modérés, avec des loyers mensuels allant jusqu'à 2 300 €. Cette réduction entraîne, dans la plupart des cas, une réduction de 60 % de la charge fiscale.
• Application aux contrats nouveaux et existants : le taux réduit s'applique aussi bien aux nouveaux contrats qu'aux contrats déjà en vigueur, à condition que les biens immobiliers soient destinés à un usage résidentiel propre et permanent.
• Exonération des plus-values immobilières dans l'IRS : les plus-values résultant de la vente de biens immobiliers sont totalement exonérées de l'IRS, à condition que la valeur soit réinvestie dans l'acquisition de logements destinés au marché locatif modéré.

IRC : incitations pour les entreprises

• Imposition partielle des revenus fonciers : Seuls 50 % des revenus fonciers obtenus dans le cadre du régime de loyers modérés sont soumis à l'impôt sur les sociétés. 

Quels sont les bénéfices fiscaux pour les locataires ?

Les locataires bénéficient également d'une augmentation significative des plafonds de déduction des loyers au titre de l'IRS. En 2026, le plafond de déduction sera de 900 € (auparavant 700 € ).  En 2027 et les années suivantes, le plafond de déduction sera de 1 000 €.

TVA dans la construction : proposition de réduction

L'intention du gouvernement est de réduire le taux de TVA applicable à la construction de biens immobiliers destinés :

• À la vente pour une résidence permanente, ou
• À la location résidentielle.

Selon la proposition, un taux réduit de 6 % serait appliqué, en remplacement du taux normal de 23 % actuellement appliqué dans la plupart des cas.

IMT pour les non-résidents

Pour les acquisitions d'immeubles urbains ou de fractions autonomes de ceux-ci, destinés à l'habitation, par des non-résidents (c'est-à-dire par des personnes qui n'ont pas leur résidence fiscale au Portugal), un taux unique d'IMT de 7,5 % est proposé, sans droit à aucune exonération ou réduction, sauf si l'acquéreur devient résident fiscal au Portugal dans un délai de deux ans ou si le bien immobilier est destiné à la location à des fins d'habitation, dans un délai de six mois à compter de la date d'acquisition, avec un loyer modéré et loué pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années.

Tout en suivant l'évolution de cette législation, NEWCO reste attentive à ses développements et à ses impacts pratiques.

Notre équipe est à votre disposition pour vous aider dans les domaines suivants :

• Analyse et conseil sur le nouveau régime fiscal
• Suivi de la mise en œuvre pour les propriétaires et les investisseurs
• Assistance spécialisée pour les entreprises du secteur immobilier