La nouvelle loi portugaise sur le logement : ce qu’elle vous apporte (et ce qu’elle coûte)

Au moment où vous lisez ces lignes, vous avez probablement déjà parcouru une demi-douzaine de newsletters regorgeant d'informations intéressantes. Nous admettons que la nôtre arrive avec un peu de retard, mais elle présente un avantage certain : elle est suffisamment courte pour être lue entre une caipirinha et un plongeon rafraîchissant à la plage, et à la fin, vous saurez exactement ce que le décret-loi 97/2026 signifie pour votre bien immobilier et votre portefeuille.

Publié le 20 mai, il apporte un ensemble véritablement impressionnant d’incitations fiscales pour toute personne achetant, louant ou investissant dans l’immobilier portugais. Voici ce que vous devez savoir, avec un minimum de jargon.

Commençons par le commencement : qu'entend-on par « modéré » ?

Avant de se plonger dans les avantages, il est utile de savoir qui est éligible. La plupart de ces incitations s’appliquent aux biens immobiliers dont les prix ou les loyers sont « modérés ». Ce concept n’a pas été épargné par les critiques, notamment compte tenu du niveau de richesse typique d’un ressortissant portugais, mais il est désormais gravé dans le marbre. Voici comment la loi le définit :

• Prix d'achat : jusqu'à 660 982 € (la limite supérieure actuelle de la 2e tranche du barème de l'IMT). Ce montant est susceptible d'être mis à jour de temps à autre.
• Loyer mensuel : jusqu'à 2 300 € (l'équivalent actuel de 2,5 fois le salaire minimum mensuel fixé pour 2026) – ce montant est également susceptible d'être mis à jour de temps à autre par arrêté ministériel.

Si votre bien immobilier correspond à ces critères, poursuivez votre lecture. Nous avons également divisé cet article en plusieurs sections afin que vous puissiez accéder rapidement à celle qui correspond le mieux à votre profil.

Si vous achetez un logement

Nous vous présentons ci-dessous un résumé des mesures destinées aux personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier, avec des dispositions spécifiques pour les non-résidents et pour l'achat d'une première résidence.

Non-résidents : attention au taux de l'IMT

Les non-résidents qui achètent un bien immobilier résidentiel au Portugal sont soumis à un taux forfaitaire de 7,5 % de l'impôt municipal sur les transferts immobiliers (IMT), plutôt qu'aux taux progressifs applicables aux résidents.

Pour échapper à ce taux majoré, il n'existe que quelques options/cas :

1. Avoir été, à un moment donné, résident fiscal au Portugal
2. Devenir résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l'achat
3. Louer le bien à un loyer modéré, pour une durée minimale de 36 mois au cours des cinq premières années (le contrat doit être signé dans les six mois suivant l'achat).

La question de savoir si cette règle résistera à un examen juridique est une autre affaire. Un taux forfaitaire de pénalité appliqué exclusivement aux non-résidents soulève des questions légitimes au regard des règles de libre circulation des capitaux de l'UE — et nous ne serions pas surpris que cette affaire finisse devant la Cour de justice de l'UE d'ici peu. Mais c'est une discussion pour un autre jour.

TVA à 6 % sur la construction et la rénovation

Les travaux de construction ou de rénovation sur des biens immobiliers destinés à la résidence principale du propriétaire ou à la location résidentielle à long terme bénéficient d’un taux de TVA réduit de 6 % (au Portugal continental) ou de 4 % (à Madère ou aux Açores), contre les taux standard de 23 % et 22 % respectivement.

Dans les cas où le taux plein est appliqué, vous pouvez demander le remboursement de la différence — soit 17 à 18 % de la taxe payée — à condition que la TVA soit devenue exigible avant le 31 décembre 2032.

Gardez à l'esprit que le bien doit être désigné comme votre résidence principale dans les 6 mois suivant l'achèvement des travaux et le rester pendant au moins 12 mois, et que vous disposez de 12 mois pour déposer votre demande auprès de l'AT.

Premiers acheteurs : exonération de l'IMT et du droit de timbre

Si vous achetez votre première maison pour y résider de manière permanente et qu'elle est considérée comme un « logement à prix contrôlé » (prix d'achat inférieur ou égal à 330 539 €), vous êtes exonéré de l'IMT (impôt municipal sur les transferts immobiliers) et pouvez bénéficier d'une réduction du droit de timbre — à condition de n'avoir détenu aucun droit sur un bien immobilier résidentiel au cours des trois dernières années.

Si vous mettez votre bien en location

Pour les propriétaires, nous mettons en avant les mesures suivantes :

Réduction des impôts sur les revenus locatifs

Les propriétaires qui louent à des loyers modérés bénéficient d'un avantage fiscal significatif :

• Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS) : un taux réduit de 10 % sur les revenus locatifs (la retenue à la source passe également à 10 %, soit une baisse de 15 points de pourcentage)
• Impôt sur les sociétés (IRC) : les revenus locatifs ne sont pris en compte qu'à hauteur de la moitié de leur valeur à des fins fiscales — et il en va de même dans la catégorie B de l'IRC avec une comptabilité organisée

En clair, louer à un prix abordable devient beaucoup plus avantageux sur le plan fiscal.

Exonération des plus-values

Vous avez vendu un bien immobilier et envisagez de réinvestir dans le marché locatif ? Vous pourriez être exonéré de l'impôt sur le revenu des personnes physiques au Portugal, à condition que :

• La vente ait lieu entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2029
• Le produit de la vente soit réinvesti dans un bien immobilier résidentiel au Portugal, destiné à la location à des loyers modérés
• le réinvestissement ait lieu dans les 24 mois précédant ou les 36 mois suivant la vente
• vous déclariez cette intention dans votre déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques au Portugal

En ce qui concerne le bien immobilier que vous achetez grâce au réinvestissement :

• Il doit être mis en location dans les 6 mois (des prolongations sont possibles si elles sont justifiées)
• Le loyer mensuel doit respecter les limites légales
• Le bien doit être loué pendant au moins 36 mois (consécutifs ou non) au cours des cinq premières années
• Il ne peut pas être vendu au cours des cinq premières années

Quelques conditions, certes, mais les économies d'impôt peuvent être substantielles.

Si vous investissez à grande échelle

Les investisseurs du secteur immobilier pourront également bénéficier de mesures prévues par le décret-loi n° 97/2026.

Fonds d'investissement alternatifs (FIA) : encore plus attractifs aujourd'hui

Si vous investissez par le biais de fonds d'investissement alternatifs axés sur le logement abordable, les nouvelles règles méritent une attention particulière :

• Taux d'imposition de 5 % (IRS/IRC) sur les revenus distribués
• Exonération partielle sur les revenus restants — jusqu'à 30 %, en fonction du ratio d'actifs éligibles du fonds
• Réduction de 25 % du droit de timbre

Pour être éligible, le fonds doit détenir au moins 5 % de ses actifs dans des biens immobiliers relevant du régime simplifié de location abordable (SARR) ou d'un régime équivalent, et doit être constitué avant le 31 décembre 2029.

Contrats d'investissement pour le régime locatif (ICR)

À compter du 1er septembre 2026, le régime ICR entrera en vigueur. Il s'agit d'un accord direct entre l'investisseur privé et l'IHRU (Institut portugais pour le logement et la réhabilitation urbaine), agissant au nom de l'État, offrant des avantages fiscaux pouvant aller jusqu'à 25 ans sur les biens immobiliers construits, rénovés ou acquis à des fins de location résidentielle. Le dispositif comprend :

• Exonération de l'IMT et du droit de timbre
• Exonération de l'IMI (impôt foncier) pendant une période pouvant aller jusqu'à 8 ans à compter de l'acquisition
• Une réduction de 50 % du taux de l'IMI par la suite
• TVA à 6 %
• Exonération de la surtaxe IMI
• Remboursement de 50 % de la TVA sur les services d'architecture, d'ingénierie et de conception
• Réduction de 50 % du taux d'imposition des sociétés applicable aux FIA

Régime simplifié de location abordable (SARR)

Également lancé en septembre 2026, le SARR remplace l'ancien programme d'aide au logement locatif. Les contrats de location doivent respecter une durée minimale (3 ans pour la résidence permanente et 3 mois pour la résidence temporaire) et le loyer ne doit pas dépasser 80 % du loyer médian au m² dans la commune concernée (à fixer par arrêté ministériel).

Principal avantage : exonération totale de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS) et de l'impôt sur les sociétés (IRC) sur les revenus locatifs perçus dans le cadre de ce régime.

Si vous louez une résidence principale

Bonne nouvelle pour les locataires.

Les locataires ne sont pas en reste. Le plafond annuel de déduction du loyer au titre de l'IRP augmente :

• 900 € en 2026
• 1 000 € à partir de 2027

Il va sans dire que pour bénéficier de cette déduction, le contrat doit être dûment enregistré auprès des autorités fiscales portugaises.

Conclusion

Le message est clair : le gouvernement souhaite voir davantage de biens immobiliers sur le marché locatif et davantage de constructions, neuves ou non, et, dans l'ensemble, des réductions d'impôts ambitieuses sont prévues.

En fin de compte, l'objectif est d'aligner la rentabilité des locations sur celle d'autres activités, telles que les locations de vacances de courte durée, et d'encourager l'investissement privé. Des mesures supplémentaires (non fiscales) sont attendues au cours des prochains mois dans le cadre d'un programme plus large.

Si vous êtes propriétaire, envisagez d'acheter ou investissez dans l'immobilier, c'est le moment idéal pour revoir votre stratégie.