Quando estiver a ler isto, provavelmente já terá lido meia dúzia de newsletters repletas desta temática. Admitimos que a nossa está um pouco atrasada — mas tem uma vantagem: é curta o suficiente para ler entre uma caipirinha e um mergulho refrescante na praia e, no final, saberá realmente o que o Decreto-Lei n.º 97/2026 significa para o seu imóvel e para a sua carteira.
Publicado a 20 de maio, este Decreto traz um pacote verdadeiramente impressionante de incentivos fiscais para quem queira comprar, arrendar ou investir em imóveis em Portugal. Eis o que precisa de saber, com o jargão reduzido ao mínimo.
Antes de nos debruçarmos sobre os benefícios, vale a pena saber quem é elegível. A maioria destes incentivos aplica-se a imóveis com preços ou rendas «moderados». Este conceito não se encontra a salvo de críticas, especialmente tendo em conta o nível de riqueza médio de um cidadão português, mas encontra-se agora definido expressamente. Eis como a lei o define:
Se o seu imóvel se enquadra nestes parâmetros, continue a ler. Além disso, dividimos o artigo em várias secções para que possa aceder rapidamente à que melhor se adequa ao seu perfil.
De seguida apresentamos um resumo das medidas para quem vai comprar um imóvel, com especificidades para os não residentes e para a compra da primeira habitação.
Os não residentes em Portugal que comprem imóveis residenciais em território nacional estão sujeitos a uma taxa fixa de 7,5% do Imposto Municipal sobre Transmissões Patrimoniais (IMT), em vez das taxas progressivas aplicáveis aos residentes.
Para escapar a esta taxa agravada, existem apenas algumas opções:
Se esta regra resistirá ao escrutínio jurídico é outra questão. Uma taxa fixa de penalização aplicada exclusivamente a não residentes levanta questões legítimas ao abrigo das normas da UE relativas à livre circulação de capitais — e não nos surpreenderia se esta acabasse por ser levada ao Tribunal de Justiça da UE em breve. Mas isso é assunto para outro dia.
Os trabalhos de construção ou renovação em imóveis destinados a residência principal do proprietário ou a arrendamento residencial de longa duração beneficiam de uma taxa especial reduzida de IVA de 6% (em Portugal Continental) ou 4% (na Madeira ou nos Açores), em vez das taxas gerais de 23% e 22%, respetivamente.
Nos casos em que seja paga a taxa integral, poderá solicitar o reembolso da diferença — ou seja, 17 a 18% do imposto pago — desde que o IVA tenha se tornado exigível antes de 31 de dezembro de 2032.
De notar que o imóvel deve ser designado como sua residência principal no prazo de 6 meses após a conclusão da compra e permanecer como tal durante, pelo menos, 12 meses; além disso, dispõe de 12 meses para apresentar o pedido de isenção junto da AT.
Caso se encontre no processo de comprar a sua primeira habitação, para ocupação permanente, e esta se qualificar como «habitação de custo controlado» (com preço de compra até 330 539 €), então estará isento de IMT (Imposto Municipal de Transferência de Propriedade) e pode beneficiar de uma redução do Imposto de Selo — desde que não seja titular de direitos sobre qualquer imóvel residencial nos últimos três anos.
Para os senhorios, destacamos as seguintes medidas:
Os senhorios que arrendam a preços moderados obtêm uma recompensa significativa da administração fiscal:
Basicamente, arrendar a preços acessíveis torna-se muito mais eficiente do ponto de vista fiscal.
Vendeu um imóvel e planeia reinvestir no mercado do arrendamento? Poderá estar isento do IRS em Portugal, desde que:
No que diz respeito ao imóvel adquirido com o reinvestimento:
São ainda algumas condições, sim, mas a poupança fiscal pode ser substancial.
Os investidores no setor imobiliário também poderão beneficiar de medidas ao abrigo do Decreto-Lei 97/2026.
Organismos de Investimento Alternativo: são agora ainda mais atrativos.
Se pretende, ou costuma, investir por intermédio de Organismos de Investimento Alternativo, focados em habitação acessível, vale a pena conhecer as novas regras:
Para se qualificar, o Organismo deve deter pelo menos 5% dos seus ativos traduzidos em imóveis que se encontrem ao abrigo do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), ou de um regime equivalente, e deve ser constituído até 31 de dezembro de 2029.
A partir de 1 de setembro de 2026, entra em vigor o Regime CIA. Trata-se de um acordo direto entre o investidor privado e o IHRU (Instituto Português da Habitação e Reabilitação Urbana), em nome do Estado, que oferece benefícios fiscais por um período máximo de 25 anos sobre imóveis construídos, renovados ou adquiridos para arrendamento residencial. O pacote inclui:
Também com lançamento previsto para setembro de 2026, o RSAA substitui o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento. Os contratos de arrendamento devem respeitar um prazo mínimo (3 anos para residência permanente e 3 meses para residência temporária) e a renda não pode exceder 80% da renda mediana por m² no município em questão (a definir por despacho ministerial).
A principal vantagem: isenção total de IRS e IRC sobre os rendimentos derivados do arrendamento auferidos ao abrigo deste regime.
Boas notícias para os inquilinos: não ficam de fora.
O limite anual de dedução das rendas no âmbito do IRS vai aumentar:
Escusado será dizer que, para beneficiar desta dedução, o contrato tem de estar devidamente registado junto das autoridades fiscais portuguesas.
A mensagem é clara: o Governo pretende que existam mais imóveis no mercado de arrendamento e mais construção, nova ou não. Para tal, estão previstas algumas reduções fiscais ambiciosas.
Em última análise, existe a intenção de alinhar a rentabilidade dos arrendamentos com outras atividades, tais como os arrendamentos de férias de curta duração, e também de fomentar o investimento privado. Esperam-se medidas adicionais (não de natureza fiscal) nos próximos meses, no âmbito de um programa mais abrangente.
Se é proprietário de um imóvel e está a pensar comprar um imóvel, ou investir no setor imobiliário, este é um bom momento para rever a sua estratégia.
Não deixe que a fiscalidade seja um entrave ao seu investimento.
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