O novo regime de tributação de rendas moderadas (Até 2.300€)

A habitação constitui, há mais de uma década, uma das questões mais prementes em Portugal. A subida continuada dos preços, aliada a um problema estrutural de escassez de oferta, motivou uma intervenção governamental através de um novo pacote legislativo fiscal.

Embora anteriores governos tenham tentado respostas setoriais, esta abordagem distingue-se pela sua amplitude: equilibra dois vetores essenciais. Por um lado, oferece aos proprietários uma carga fiscal competitiva que eleva significativamente a rentabilidade do investimento imobiliário voltado ao arrendamento. Por outro lado, garante aos inquilinos um incremento material na dedução das rendas em sede de IRS, melhorando, assim, o acesso à habitação.

É importante assinalar que, embora aprovado na generalidade no Parlamento, este diploma encontra-se ainda em discussão na especialidade. Dada a relevância política da questão, é expectável que as diversas forças parlamentares contribuam com propostas de alteração até à votação final global e consequente entrada em vigor.

O que é considerado uma renda moderada?

A principal novidade reside na definição do conceito de renda moderada.

Este conceito corresponde à indexação do limite máximo da renda a 2,5 vezes o salário mínimo nacional previsto para 2026. Apesar de não ter sido isento de críticas, o limite atualmente projetado de 2.300€ mensais parece refletir a realidade das zonas de maior pressão urbanística, nomeadamente Lisboa, Porto e o litoral do Algarve.

Ao contrário de regimes anteriores, mais restritivos, esta medida pretende abranger a classe média, estabelecendo um teto de renda alinhado com a realidade do mercado nas zonas urbanas mais pressionadas.

Quais são os benefícios fiscais para proprietários?

Este diploma introduz vários incentivos fiscais para proprietários, sejam estes pessoas singulares ou empresas.

IRS: Incentivos para Pessoas Singulares

• Redução da taxa de IRS sobre rendimentos prediais: A taxa passa de 25% para 10% nos contratos de arrendamento enquadrados como renda moderada, com rendas mensais até 2.300€. Esta redução leva, na maior parte dos casos, a uma redução de 60% da carga fiscal.
• Aplicação a contratos novos e existentes: A taxa reduzida aplica-se tanto a novos contratos como a contratos já em vigor, desde que os imóveis se destinem a habitação própria e permanente.
• Isenção de mais-valias imobiliárias em IRS: As mais-valias resultantes da venda de imóveis ficam totalmente isentas de IRS, desde que o valor seja reinvestido na aquisição de habitações destinadas ao mercado de renda moderada.

IRC: Incentivos para Empresas

• Tributação parcial dos rendimentos prediais: Apenas 50% dos rendimentos prediais obtidos no âmbito do regime de renda moderada são sujeitos a tributação em sede de IRC.

Quais são os benefícios fiscais para os inquilinos?

Os inquilinos também beneficiam de um aumento significativo dos limites máximos de dedução das rendas em sede de IRS. Em 2026, o limite máximo de dedução será de 900€ (anteriormente era 700€).  Em 2027 e nos anos seguintes, o limite máximo de dedução será de 1.000€.

IVA na Construção: Redução Proposta

A intenção do Governo é reduzir a taxa de IVA aplicável à construção de imóveis destinados:

• À venda para habitação própria permanente, ou
• Ao arrendamento habitacional.

Segundo a proposta, seria aplicada uma taxa reduzida de 6%, em substituição à taxa normal de 23%, atualmente aplicada na maioria das situações.

IMT para não residentes

Para aquisições de prédio urbano ou fração autónoma do mesmo, destinado a habitação, por não residentes (i.e., por pessoas que não tenham residência fiscal em Portugal), propõe-se uma taxa única de IMT de 7,5%, sem direito a quaisquer isenções ou reduções, salvo se o adquirente se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos ou se o imóvel for destinado a arrendamento habitacional, no prazo de seis meses a contar da data de aquisição, com renda moderada e arrendado durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos.

Enquanto acompanhamos a evolução desta legislação, a NEWCO permanece atenta aos seus desenvolvimentos e aos seus impactos práticos.

A nossa equipa está disponível para apoiar com:

• Análise e consultoria sobre o novo regime fiscal
• Acompanhamento da implementação para proprietários e investidores
• Suporte especializado para empresas do setor imobiliário