El nuevo régimen fiscal para rentas moderadas (hasta 2300 €)

Desde hace más de una década, la vivienda es uno de los temas más candentes en Portugal. El continuo aumento de los precios, junto con un problema estructural de escasez de oferta, ha motivado la intervención del Gobierno mediante un nuevo paquete legislativo fiscal.

Aunque los gobiernos anteriores han intentado dar respuestas sectoriales, este enfoque se distingue por su amplitud: equilibra dos vectores esenciales. Por un lado, ofrece a los propietarios una carga fiscal competitiva que aumenta significativamente la rentabilidad de la inversión inmobiliaria destinada al alquiler. Por otro lado, garantiza a los inquilinos un aumento material en la deducción de los alquileres del impuesto sobre la renta, mejorando así el acceso a la vivienda.

Es importante señalar que, aunque aprobada en general en el Parlamento, esta ley aún se encuentra en fase de debate en comisión. Dada la relevancia política de la cuestión, es de esperar que las distintas fuerzas parlamentarias aporten propuestas de modificación hasta la votación final global y la consiguiente entrada en vigor.

¿Qué se considera un alquiler moderado?

La principal novedad reside en la definición del concepto de renta moderada.

Este concepto corresponde a la indexación del límite máximo de la renta a 2,5 veces el salario mínimo nacional previsto para 2026. Aunque no ha estado exento de críticas, el límite actualmente previsto de 2300 € mensuales parece reflejar la realidad de las zonas de mayor presión urbanística, en particular Lisboa, Oporto y la costa del Algarve.

A diferencia de los regímenes anteriores, más restrictivos, esta medida pretende abarcar a la clase media, estableciendo un techo de ingresos acorde con la realidad del mercado en las zonas urbanas más presionadas.

¿Cuáles son los beneficios fiscales para los propietarios?

Esta ley introduce varios incentivos fiscales para los propietarios, ya sean personas físicas o jurídicas.

IRS: Incentivos para personas físicas

• Reducción del tipo del IRS sobre los rendimientos inmobiliarios: El tipo pasa del 25 % al 10 % en los contratos de alquiler clasificados como renta moderada, con alquileres mensuales de hasta 2300 €. Esta reducción supone, en la mayoría de los casos, una reducción del 60 % de la carga fiscal.
• Aplicación a contratos nuevos y existentes: El tipo reducido se aplica tanto a los contratos nuevos como a los ya vigentes, siempre que los inmuebles se destinen a vivienda propia y permanente.
• Exención de las plusvalías inmobiliarias en el IRS: Las plusvalías resultantes de la venta de inmuebles están totalmente exentas del IRS, siempre que el valor se reinvierta en la adquisición de viviendas destinadas al mercado de alquiler moderado.

IRC: Incentivos para empresas

• Tributación parcial de los rendimientos inmobiliarios: Solo el 50 % de los rendimientos inmobiliarios obtenidos en el marco del régimen de renta moderada están sujetos a tributación en el IRC.

¿Cuáles son los beneficios fiscales para los inquilinos?

Los inquilinos también se benefician de un aumento significativo de los límites máximos de deducción de los alquileres en el IRS. En 2026, el límite máximo de deducción será de 900 € (antes era de 700 €).  En 2027 y en los años siguientes, el límite máximo de deducción será de 1000 €.

IVA en la construcción: reducción propuesta

La intención del Gobierno es reducir el tipo de IVA aplicable a la construcción de inmuebles destinados a:

• La venta como vivienda propia permanente, o
• Al alquiler de viviendas.

Según la propuesta, se aplicaría un tipo reducido del 6 %, en sustitución del tipo normal del 23 %, que se aplica actualmente en la mayoría de los casos.

IMT para no residentes

Para la adquisición de edificios urbanos o fracciones autónomas de los mismos, destinados a vivienda, por parte de no residentes (es decir, personas que no tienen residencia fiscal en Portugal), se propone un tipo único del IMT del 7,5 %, sin derecho a exenciones ni reducciones, salvo si el adquirente se convierte en residente fiscal en Portugal en un plazo de dos años o si el inmueble se destina al alquiler residencial, en un plazo de seis meses a partir de la fecha de adquisición, con una renta moderada y alquilado durante al menos 36 meses en los primeros cinco años.

Mientras seguimos la evolución de esta legislación, NEWCO permanece atenta a sus desarrollos y a sus repercusiones prácticas.

Nuestro equipo está disponible para ayudarle con:

• Análisis y asesoramiento sobre el nuevo régimen fiscal
• Seguimiento de la implementación para propietarios e inversores
• Apoyo especializado para empresas del sector inmobiliario