Para cuando leas esto, probablemente ya te hayas leído media docena de boletines repletos de contenido interesante. Admitimos que el nuestro llega con un poco de retraso, pero tiene una ventaja clara: es lo suficientemente breve como para leerlo entre una caipirinha y un chapuzón en la playa, y al terminarlo sabrás realmente qué significa el Decreto-Ley 97/2026 para tu propiedad y tu bolsillo.
Publicado el 20 de mayo, ofrece un paquete de incentivos fiscales realmente impresionante para cualquiera que compre, alquile o invierta en propiedades en Portugal. Esto es lo que necesitas saber, sin complicarnos con jerga.
Antes de profundizar en las ventajas, conviene saber quién cumple los requisitos. La mayoría de estos incentivos se aplican a propiedades con precios o alquileres «moderados». Este concepto no ha estado exento de críticas, sobre todo teniendo en cuenta el nivel de riqueza típico de un ciudadano portugués, pero ahora es inamovible. Así es como lo define la ley:
Si tu propiedad se ajusta a estas cifras, sigue leyendo. Además, hemos dividido el artículo en varias secciones para que puedas ir directamente a la que mejor se adapte a tu perfil.
A continuación, presentamos un resumen de las medidas para quienes vayan a comprar una vivienda, con detalles específicos para los no residentes y para la compra de la primera vivienda.
Los no residentes que compren una vivienda en Portugal están sujetos a un tipo fijo del impuesto municipal de transmisiones patrimoniales (IMT) del 7,5 %, en lugar de los tipos progresivos aplicables a los residentes.
Para evitar este tipo agravado, solo hay unas pocas opciones o casos:
Que esta norma supere el escrutinio legal es otra cuestión. Un tipo impositivo fijo aplicado exclusivamente a los no residentes plantea dudas legítimas en el marco de las normas de libre circulación de capitales de la UE, y no nos sorprendería que este asunto acabara ante el Tribunal de Justicia de la UE en poco tiempo. Pero eso es tema para otro día.
Las obras de construcción o renovación de inmuebles destinados a la residencia principal del propietario o al alquiler residencial a largo plazo se benefician de un tipo reducido de IVA del 6 % (en Portugal continental) o del 4 % (en Madeira o las Azores), frente al tipo estándar del 23 % y el 22 %, respectivamente.
En los casos en que se pague el tipo completo, se puede solicitar la devolución de la diferencia —es decir, entre el 17 % y el 18 % del impuesto pagado— siempre que el IVA sea exigible antes del 31 de diciembre de 2032.
Tenga en cuenta que la propiedad debe designarse como su residencia principal en un plazo de 6 meses desde la finalización de la obra y seguir siéndolo durante al menos 12 meses, y que dispone de 12 meses para presentar la solicitud ante la AT.
Si está comprando su primera vivienda para uso propio permanente y esta cumple los requisitos de «vivienda de precio controlado» (precio de compra de hasta 330 539 €), estará exento del IMT (Impuesto Municipal de Transmisión de Bienes) y podrá beneficiarse de una reducción del impuesto de timbre, siempre y cuando no haya tenido derechos sobre ninguna propiedad residencial en los últimos tres años.
Para los propietarios, destacamos las siguientes medidas:
Los arrendadores que alquilan a precios moderados obtienen una ventaja significativa de Hacienda:
En pocas palabras, alquilar a un precio asequible resulta mucho más eficiente desde el punto de vista fiscal.
¿Ha vendido una propiedad y tiene previsto reinvertir en el mercado del alquiler? Podría estar exento del impuesto sobre la renta de las personas físicas portugués, siempre que:
En cuanto a la propiedad que adquiera con la reinversión:
Son algunas condiciones, sí, pero el ahorro fiscal puede ser considerable.
Los inversores del sector inmobiliario también podrán beneficiarse de las medidas previstas en el Decreto-Ley 97/2026.
Fondos de inversión alternativos (FIA): ahora aún más atractivos
Si inviertes a través de Fondos de Inversión Alternativos centrados en la vivienda asequible, merece la pena prestar mucha atención a las nuevas normas:
Para poder acogerse a estas ventajas, el fondo debe tener al menos el 5 % de sus activos en inmuebles acogidos al Régimen Simplificado de Alquiler Asequible (SARR) o a un régimen equivalente, y debe constituirse antes del 31 de diciembre de 2029.
A partir del 1 de septiembre de 2026, entrará en vigor el régimen ICR. Se trata de un acuerdo directo entre el inversor privado y el IHRU (Instituto Portugués de Vivienda y Rehabilitación Urbana), en nombre del Estado, que ofrece beneficios fiscales de hasta 25 años sobre inmuebles construidos, renovados o adquiridos para alquiler residencial. El paquete incluye:
El SARR, que también entrará en vigor en septiembre de 2026, sustituye al anterior Programa de Ayuda al Alquiler. Los contratos de arrendamiento deben cumplir con una duración mínima (3 años para la residencia permanente y 3 meses para la residencia temporal) y el alquiler no debe superar el 80 % del alquiler medio por metro cuadrado en el municipio correspondiente (que se fijará mediante orden ministerial).
La principal ventaja: exención total del IRPF y del Impuesto de Sociedades sobre los ingresos por alquiler obtenidos en virtud de este régimen.
Buenas noticias para los inquilinos.
Los inquilinos no se quedan fuera. El límite de deducción anual del alquiler en el IRPF va a aumentar:
Huelga decir que, para beneficiarse de esta deducción, el contrato debe estar debidamente registrado ante las autoridades fiscales portuguesas.
El mensaje es claro: el Gobierno quiere más propiedades en el mercado del alquiler y más construcción, ya sea nueva o no, y, en general, se prevén ambiciosas rebajas fiscales.
En última instancia, la intención es equiparar la rentabilidad de los alquileres con la de otras actividades, como los alquileres vacacionales a corto plazo, y fomentar también la inversión privada. Se esperan medidas adicionales (no desde el punto de vista fiscal) en los próximos meses como parte de un programa más amplio.
Si es propietario de una vivienda, está pensando en comprar o invierte en el sector inmobiliario, ahora es un buen momento para revisar su estrategia.
No dejes que la fiscalidad sea un obstáculo para tu inversión.
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