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É proprietário de um imóvel em Portugal? Aqui estão 5 coisas que precisa saber
29 jan 2024 . By Roberto Castro Mendonça - Lawyer

É proprietário de um imóvel em Portugal? Aqui estão 5 coisas que precisa saber

Um dos destaques do último trimestre de 2023 foi a publicação da Lei 56/2023, de 6 de outubro, que promulga várias medidas do programa "Mais Habitação".

Este pacote fez manchetes durante vários meses devido à sua principal caraterística controversa: a eliminação de novos pedidos de Vistos Gold com base em aquisições imobiliárias e transferências de capital de 1,5 milhões de euros. Pode encontrar mais informações sobre este assunto num dos nossos artigos anteriores.

No entanto, a esta lei tem outros aspetos importantes e abre caminho a novas reformas.

Neste artigo iremos abordar 5 aspetos importantes desta nova lei para os proprietários de imóveis em Portugal.

1. Transferência de imóveis do arrendamento de curta duração ("Alojamento local" - AL) para o arrendamento de longa duração

A transferência de imóveis em AL para arrendamento de longa duração beneficiará de uma isenção de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais obtidos até 31 de dezembro de 2029, caso se verifiquem cumulativamente as seguintes condições:

  • Os imóveis tenham estado a operar no mercado de AL;
  • Tanto o registo como a utilização do AL tenham ocorrido antes de 31 de dezembro de 2022;
  • O contrato de arrendamento de longa duração é celebrado e registado na Autoridade Tributária e Aduaneira até 31 de dezembro de 2024.

 

O nosso comentário: Esta é uma medida interessante que pode atrair os proprietários de imóveis para o mercado de arrendamento residencial de longa duração.

2. Novas taxas para os rendimentos do arrendamento de longa duração

Os rendimentos prediais provenientes do arrendamento residencial de longa duração passarão a ser tributados a 25% (anteriormente, 28%). Assim, a taxa de imposto de 28% passará a abranger exclusivamente os contratos de arrendamento não residenciais.

Aos rendimentos provenientes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 5 anos e inferior a 10 anos será aplicada uma redução de 10% da taxa, ou seja, será aplicada uma taxa de 15% aos rendimentos. Por cada renovação com a mesma duração, será igualmente aplicada uma redução de 2%, com um limite de 10%.

Serão aplicadas outras reduções aos alugueres de longa duração de 10 a 20 anos (redução de 15%) e aos alugueres de longa duração superiores a 20 anos (redução de 20%).

As reduções deixam de se aplicar quando os contratos de arrendamento terminam os seus efeitos antes de decorridos os respetivos prazos de duração e as renovações subjacentes por motivos imputáveis ao senhorio.

De referir que os contratos de arrendamento celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, em que a renda ultrapasse 50% do limite geral do preço das rendas por tipo e concelho, não beneficiam das reduções acima referidas. Esta situação deve, por conseguinte, ser avaliada caso a caso.

 

O nosso comentário: Trata-se de uma redução bem-vinda que visa favorecer o arrendamento residencial de longa duração em detrimento do arrendamento de curta duração. A lógica é que quanto mais longo for o contrato, menos impostos se pagam. No entanto, os requisitos rigorosos em matéria de aumento das rendas poderão atenuar os efeitos práticos desta medida.

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3. Contribuição extraordinária para apartamentos em regime de arrendamento de curta duração (CEAL)

A CEAL é uma nova contribuição que incidirá sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de um edifício afeto a um AL, com referência a 31 de dezembro de cada ano civil.

A base de incidência da CEAL será constituída pela aplicação do coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais sobre os quais incide o CEAL. Estes coeficientes serão publicados anualmente.

A taxa da CEAL é de 15% e deve ser paga até 25 de junho de cada ano.

Estarão excluídos da CEAL os seguintes imóveis

  • Imóveis situados em territórios do interior;
  • Os prédios habitacionais que não constituam unidades autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente;
  • Unidades de AL em habitações permanentes, desde que a exploração como AL não exceda 120 dias por ano;
  • Imóveis localizados em freguesias em que não tenha sido declarada situação de carência habitacional, nos termos da legislação aplicável.

 

Os imóveis localizados na Madeira não estarão sujeitos ao CEAL.

 

O nosso comentário: a CEAL tem sido muito criticada pela sua estrutura complexa e por “demonizar” o sector do AL sem se basear num estudo claro sobre o impacto deste sector na atual crise habitacional. A boa notícia é que a Madeira não aplicará a CEAL, uma medida bem-vinda que irá, sem dúvida, atrair para esta região os investidores em AL.

4. Regime de reinvestimento de mais-valias

De acordo com o Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares português, as mais-valias resultantes da alienação de bens imóveis podem ser total, ou parcialmente isentas de tributação, se o produto da venda se referir à residência principal do sujeito passivo e se esse produto for reinvestido na aquisição, beneficiação ou construção de outra residência principal em Portugal ou na UE/EEE no prazo de 36 meses a contar da venda ou no período de 24 meses anterior à alienação.

Para além dos requisitos já aplicáveis, os contribuintes estarão agora obrigados a:

  • Ter tido o seu domicílio fiscal no período de 24 meses anterior à alienação;
  • Não ter beneficiado de uma exclusão de tributação no ano em que as mais-valias foram realizadas ou nos 3 anos anteriores, exceto se se provar que tal se deveu a circunstâncias excecionais.

A lei prevê agora especificamente que tanto o imóvel vendido como o imóvel adquirido devem ter o domicílio fiscal do sujeito passivo.

 

O nosso comentário: estes requisitos adicionais trazem uma camada extra de complexidade, mas o facto de a lei passar a referir explicitamente que os imóveis devem ser o domicílio fiscal do sujeito passivo trará, pelo menos, mais segurança na aplicação do regime, já que a Administração Fiscal assim o exigia (embora sem sucesso).

 

E porque nem tudo na vida é sobre impostos:

5. Simplificação do licenciamento urbanístico e da construção

A partir do início de 2024, um novo Decreto-Lei, conhecido como "Simplex Urbano", implementará reformas na legislação do licenciamento urbanístico e da construção. Este novo pacote entrará em vigor a 4 de março de 2024.

As alterações incluem medidas de simplificação destinadas a eliminar a burocracia, simplificar a aprovação de novos projetos e fomentar a construção.

 

O nosso comentário: todas as reformas levam tempo a ser interpretadas e espera-se que tenham efeitos positivos. No entanto, esta reforma tem, pelo menos, a intenção clara de acelerar os processos e permitir que os investidores realizem os seus investimentos mais rapidamente e sem complicações.