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Impôts fonciers au Portugal pour les non-résidents
28 nov 2022 . By Roberto Castro Mendonça - Lawyer

Impôts fonciers au Portugal pour les non-résidents

L'achat ou la possession d'un bien immobilier est une étape importante qui implique un engagement financier substantiel à long terme. Les impôts fonciers au Portugal sont prélevés sur l'achat, la détention et la vente de biens immobiliers. Cet article présente les implications fiscales de chacun de ces moments et ce à quoi vous pouvez vous attendre si vous décidez de vendre la propriété.


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Achat d'une propriété au Portugal - Impôts

Il n'est pas nécessaire d'être résident portugais ou d'avoir un permis de séjour pour acquérir des biens immobiliers au Portugal.

Toutefois, même en tant que non-résident, vous devrez obtenir un numéro d'identification fiscale portugais ("NIF") et, si vous êtes un non-résident de l'UE, vous devrez désigner un représentant fiscal si vous achetez/propriété un bien immobilier au Portugal.

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier au Portugal, vous devenez redevable des taxes suivantes :

  • Impôt sur les transferts de biens immobiliers (IMT) - jusqu'à 7,5 % selon le type de propriété : logement principal ou secondaire, terrain à bâtir, propriété commerciale ou terrain rustique.
  • Le droit de timbre (IS) - un taux de 0,8 % est appliqué à la même valeur utilisée pour évaluer l'IMT.

Vous devez également tenir compte des frais de notaire et d'enregistrement, qui doivent se situer entre 750 € et 1 500 €.

L'IMT, l'IS et les frais de notaire/enregistrement sont dus le jour de l'acte d'acquisition.

Détention d'un bien immobilier au Portugal - Impôts

Après l'acquisition, les propriétaires de biens immobiliers portugais sont tenus au paiement annuel des impôts suivants :

Impôt foncier municipal (IMI) - entre 0,30 % et 0,45 % sur la valeur fiscale d'une propriété urbaine (des taux différents s'appliquent aux propriétés rurales). Un taux spécial aggravé de 7,5 % s'applique aux propriétés appartenant à des résidents de juridictions figurant sur une liste noire (vous pouvez consulter la liste complète ici).

L'IMI est payable en trois versements maximum (en mai, août et novembre) par les propriétaires de biens immobiliers au 31 décembre de l'année concernée.

Supplément à l'impôt foncier municipal (AIMI) - l'AIMI est prélevé sur la somme des valeurs fiscales des biens immobiliers détenus par un contribuable au 1er janvier de chaque année.

Il existe actuellement 3 taux d'AIMI :

  • 0,7% pour un portefeuille immobilier évalué entre 600 000 € et 1 000 000 €.
  • 1% pour un patrimoine immobilier compris entre 1.000.000 € et 2.000.000 €.
  • 1,5% pour un portefeuille immobilier d'une valeur supérieure à 2.000.000 €.

Dans le cas d'une propriété individuelle, une déduction de 600.000 € de la base imposable est autorisée. Les couples mariés ou cohabitants qui optent pour une déclaration fiscale commune ont le droit de déduire jusqu'à 1.200.000 € de la somme VPT de toutes leurs possessions urbaines.

Les propriétés classées comme "pour services", "commerciales ou "industrielles" ne sont pas soumises à l'AIMI. Pour les propriétés détenues par l'intermédiaire d'une société basée dans une juridiction figurant sur une liste noire, un taux d'AIMI aggravé de 7,5 % est applicable.

L'AIMI est payable en un seul versement en septembre.

Vente d'un bien immobilier au Portugal - Impôts

Le Portugal applique des règles différentes aux particuliers résidents et non-résidents qui vendent des biens immobiliers portugais :

  • Résidents : 50% des plus-values résultant de la cession de biens immobiliers par des résidents fiscaux au Portugal sont imposées aux taux marginaux progressifs variant entre 14,50% et 48%.
  • Non-résidents : Le total des plus-values provenant de la cession d'un bien immobilier au Portugal est imposable à un taux forfaitaire de 28%, mais les contribuables peuvent opter pour le régime applicable aux résidents (dans la déclaration de revenus).

En 2021, la Cour de justice de l'Union européenne a jugé que l'imposition par le Portugal des plus-values réalisées par des personnes physiques non-résidentes était contraire au droit européen. En résumé, il faut plus que la mise en place d'une option permettant de choisir entre un régime discriminatoire (28 % sur 100 % de la plus-value) et un régime non discriminatoire (taux progressifs sur 50 % de la plus-value), et le Portugal devra fixer la règle principale pour les non-résidents.

Néanmoins, au moment de la rédaction du présent document, les règles portugaises à cet égard n'ont pas encore été modifiées.