Qué debe saber sobre el alojamiento local en Portugal

En los últimos años, el Alojamiento Local se ha convertido en un sector importante de la industria turística mundial. La globalización del turismo y el crecimiento de plataformas como Airbnb y Booking.com han creado nuevas oportunidades para la inversión inmobiliaria en Portugal, no sólo para los residentes, sino también para los inversores extranjeros, y aquellos que deseen adquirir una Golden Visa u otro permiso de residencia.

El marco fiscal del Alojamiento Local existe en Portugal desde 2008, con sucesivos cambios.

¿Qué debe saber sobre el alojamiento local?

El primer paso antes de empezar a explotar una propiedad en régimen de alojamiento local es entender su correcto marco fiscal. Tendrás que tomar algunas decisiones:

Clasificación de la actividad (CAE)

Debe iniciar su actividad en el Departamento de Finanzas como persona física o jurídica. Si elige la segunda opción, puede obtener uno de los tres CAE siguientes: 55201 (Alojamiento turístico), 55202 (Turismo en zonas rurales) y 55204 (Otros alojamientos de corta duración).

¿IRPF o IRC?

Si decide incluir sus rentas en la categoría B del IRPF - infórmese aquí - puede optar por el régimen simplificado (si tiene una renta de hasta 200.000 euros/año) o por el régimen de contabilidad organizada.

En el régimen simplificado, el cálculo de la renta imponible se basa en la aplicación de un coeficiente. Este coeficiente es de 0,35 en el caso de las casas y pisos (o de 0,15 en el caso de los albergues). Por lo tanto, sólo el 35% (o el 15%) de la renta bruta obtenida es imponible según el IRPF. Tenga en cuenta que, si tributa en el régimen simplificado de Hacienda y supera el límite de 27.360 euros de ingresos brutos, tendrá que presentar gastos relacionados con su actividad que representen al menos el 15% de su facturación. De lo contrario, la base imponible será mayor y el impuesto a pagar será mayor. Por favor, consulte nuestra Guía de Fiscal para Autónomos en Portugal (disponible más abajo) donde exploramos este tema con más detalle.

Al optar por la contabilidad organizada, la renta imponible se calcula en base a las normas del Código del IRC. Esta opción puede ser más ventajosa si los costes de la actividad son superiores al 65% de los ingresos obtenidos (si se aplica el coeficiente 0,35), o superiores al 85% (si se aplica el coeficiente 0,15). Otra ventaja es que puede deducir las pérdidas de años anteriores, siempre que verifique ciertas normas: averigüe cuáles.

Alternativamente, puede optar por incluir sus ingresos en la categoría F. En esta categoría, puede elegir que sus ingresos tributen en una suma global, o a través de la tributación autónoma a un tipo del 28%.

Si ha optado por gestionar su alojamiento local mediante la constitución de una sociedad, tributará a través del impuesto de sociedades. Tenga en cuenta que cuando anuncie su propiedad a través de plataformas como Booking.com o Airbnb, tendrá que pagar una comisión. Esta comisión debe ser comunicada mensualmente al Departamento de Finanzas a través de un formulario. Las empresas portuguesas están (por regla general) exentas de retención cuando pagan ingresos a no residentes. Ya hemos analizado cómo puede beneficiarse de esta exención en el artículo Retención en Origen - exenciones para los no residentes, que puedes leer aquí.

Ganancias de capital

El cálculo de las ganancias de capital se realiza en el momento de la venta de su propiedad. Si después de destinar su propriedad a alojamiento local, decide desafiliarla y posteriormente venderla, las plusvalías pueden calcularse bajo la categoría B o la categoría G, dependiendo del momento de la venta. El criterio de desempate es el número de años transcurridos entre la fecha de venta de la propiedad y la fecha de venta. Si han transcurrido hasta tres años entre estas dos fechas, las plusvalías tributarán por la categoría B (englobada en el 95%), de lo contrario las plusvalías tributarán por la categoría G (englobada en el 50%). Si decide vender su propiedad mientras sigue utilizándola como alojamiento local, el cálculo y la tributación de las plusvalías se realizará en la categoría B. Para los no residentes en Portugal, la tributación del IRPF en la categoría G se hará sobre el 100% de la plusvalía, con un tipo autónomo del 28%.

IVA

Como cualquier otro servicio, el alojamiento local está sujeto al IVA. Si su volumen de negocio es inferior a 12.500 euros al año, puede obtener la exención del IVA, por lo que no está obligado a cobrar el IVA a sus clientes. Sin embargo, si opta por la exención, tenga en cuenta que tampoco podrá deducir el IVA soportado en sus gastos.  Puede encontrar más información sobre el IVA en Portugal y sus obligaciones de información en nuestra página web.

IMI e IMT

También tendrá que pagar el IMI sobre su propiedad, según su valor patrimonial imponible (VPT). La tasa que se aplica varía en función del municipio en el que se encuentra la propiedad. En Madeira, el pago del IMI puede hacerse en hasta 5 plazos, cuando el valor es superior a 100 euros.

Si adquiere una vivienda para explotarla como casa de vacaciones, deberá pagar el IMT por la compra. Tenga en cuenta que, aunque ya sea propietario del inmueble, cuando lo utilice para la actividad de alojamiento local puede pagar el IMT. Si se benefició de la exención del IMT al comprar su propiedad para vivienda propia y permanente, esta exención caduca si, en el plazo de seis años, destina la propiedad a otro uso distinto del que fundamentó la exención.

Para más información sobre el IMI y el IMT en Portugal, consulte nuestra web.

Cómo podemos ayudarle

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_{Referencias bibliográficas:
SICAE - Sistema de Información de la Clasificación Portuguesa de Actividades Económicas (www.sicae.pt)
Código del IRS (art.3, 8, 31, 41, 55, 72, 101)
Código IRC (art.º 52º)
Código del IVA (artículo 53)
Código IMT (artº 9, 11)
Ley nº 75-B/2020 de 31 de diciembre (Presupuestos Generales del Estado 2021)
Resolución de la Asamblea Legislativa de la Región Autónoma de Madeira (1/2021/M)}