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Impuestos sobre la propiedad en Portugal para no residentes
28 nov 2022 . By Roberto Castro Mendonça - Lawyer

Impuestos sobre la propiedad en Portugal para no residentes

Comprar o poseer una propiedad es un gran paso que implica un compromiso financiero sustancial a largo plazo. Los impuestos sobre la propiedad en Portugal gravan la compra, la tenencia y la venta de bienes inmuebles. En este artículo se exponen las implicaciones fiscales de cada uno de estos momentos y lo que puede esperar si decide vender la propiedad.


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Compra de propiedades en Portugal - Impuestos

No es necesario ser residente portugués o tener un permiso de residencia para adquirir propiedades inmobiliarias en Portugal.

Sin embargo, incluso como no residente, tendrá que obtener un número de identificación fiscal portugués (NIF") y, en caso de que no sea residente de la UE, tendrá que nombrar a un representante fiscal si compra/posee una propiedad en Portugal.

Al adquirir un inmueble en Portugal, usted pasa a estar sujeto a los siguientes impuestos

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT) - hasta un 7,5% dependiendo del tipo de propiedad: vivienda principal o secundaria, terreno para construir, propiedad comercial o terreno rústico.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IS) - se aplica un tipo del 0,8% sobre el mismo valor utilizado para evaluar el IMT.

También hay que tener en cuenta los gastos de notaría y registro, que deben oscilar entre 750 euros y 1.500 euros.

El IMT, el IS y los gastos de notaría/registro se deben pagar el día de la escritura de adquisición.

Tener una propiedad en Portugal - Impuestos

Tras la adquisición, los propietarios de bienes inmuebles portugueses están obligados al pago anual de los siguientes impuestos

Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles (IMI) - entre el 0,30% y el 0,45% sobre el valor fiscal de un inmueble urbano (se aplican tipos diferentes a los inmuebles rurales). Se aplica un tipo especial agravado del 7,5% a las propiedades de residentes en jurisdicciones incluidas en la lista negra (puede ver la lista completa aquí).

El IMI se paga en hasta 3 plazos (en mayo, agosto y noviembre) por los propietarios de bienes inmuebles el 31 de diciembre del año respectivo.

Adicional al Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles (AIMI) - el AIMI se cobra sobre la suma de los valores fiscales de los inmuebles que posee un contribuyente a 1 de enero de cada año.

Actualmente existen 3 tipos de AIMI:

  • 0,7% para una cartera inmobiliaria valorada entre € 600.000 y € 1.000.000.
  • 1% para una cartera inmobiliaria valorada entre € 1.000.000 y € 2.000.000.
  • 1,5% para una cartera inmobiliaria valorada por encima de los € 2.000.000.

En el caso de la propiedad individual, se permite una deducción de € 600.000 a la base imponible. Los matrimonios o parejas de hecho que opten por presentar una declaración conjunta tienen derecho a deducir hasta € 1.200.000 de la suma de VPT de todas sus participaciones urbanas.

Los inmuebles clasificados como "para servicios", "comerciales" o "industriales" no están sujetos al AIMI. A los inmuebles poseídos a través de una sociedad radicada en una jurisdicción incluida en la lista negra, se les aplica un tipo agravado de AIMI del 7,5%.

El AIMI se paga en un único plazo en septiembre.

Venta de inmuebles en Portugal - Impuestos

Portugal tiene diferentes normas aplicables a las personas físicas residentes y no residentes que venden propiedades inmobiliarias portuguesas:

  • Residentes: El 50% de las plusvalías derivadas de la enajenación de inmuebles por parte de residentes fiscales en Portugal se gravan a los tipos marginales progresivos que varían entre el 14,50% y el 48%.
  • No residentes: La totalidad de las plusvalías derivadas de la enajenación de un inmueble en Portugal tributan a un tipo fijo del 28%, pero los contribuyentes pueden optar por el régimen aplicable a los residentes (en la declaración de la renta).

En 2021, el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas dictaminó que la tributación portuguesa de las plusvalías obtenidas por personas físicas no residentes es contraria a la legislación de la UE. En resumen, más que establecer una opción para elegir entre un régimen discriminatorio (28% sobre el 100% de la ganancia) y un régimen no discriminatorio (tipos progresivos sobre el 50% de las ganancias) es necesario que Portugal fije la norma principal para los no residentes.

No obstante, en el momento de redactar este informe, la normativa portuguesa a este respecto aún no ha sido modificada.